HIS e HMP

Perguntas e respostas

1. O que é uma unidade classificada como HIS ou HMP?

As unidades classificadas como HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) são imóveis destinados à moradia de famílias com renda mais baixa, conforme faixas definidas pela legislação da cidade de São Paulo.
Essa destinação está prevista no art. 46, §2º da Lei Municipal nº 16.050/14, com alterações da Lei nº 17.975/23, e vinculada a regras de uso e comercialização previstas em normas municipais específicas.
Esses imóveis têm como objetivo ampliar o acesso à moradia adequada na cidade de São Paulo, respeitando critérios de renda definidos pelo poder público.

1.1. Quais são os limites de renda para cada faixa?

TIPO	RENDA FAMILIAR MENSAL TOTAL*	RENDA PER CAPITA**	EXEMPLO
HIS 1	até 3 salários mínimos	ou até 0,5 salário mínimo por pessoa	Até R$ 4.863,00 de renda familiar ou até R$ 810,50 de renda per capta mensal
HIS 2	até 6 salários mínimos	ou até 1 salário mínimo por pessoa	Até R$ 9.726,00 de renda familiar ou até R$ 1.261,00 de renda per capta mensal
HMP	até 10 salários mínimos	ou até 1,5 salário mínimo por pessoa	Até R$ 16.210,00 de renda familiar ou até R$ 2.431,50 de renda per capta mensal

*Considera o Decreto Municipal – SP nº 64.895/26. **A renda per capita é obtida pela divisão da renda familiar total pelo número de moradores do domicílio (inclusive crianças e dependentes)

1.2. Exemplo prático de cálculo de renda per capita:

Renda total da família: R$ 10.000,00
Número de moradores: 5
Cálculo: R$ 10.000,00 / 5 = R$ 2.000,00

Neste caso, a família se enquadra apenas como HMP, já que ultrapassa os limites de HIS 1 e HIS 2.

1.3. Quem é considerado membro da família para esse cálculo?

São todas as pessoas que moram no mesmo domicílio, inclusive aquelas sem renda própria, desde que contribuam para as despesas ou delas dependam. Isso inclui filhos, companheiro(a), avós, entre outros, conforme o §6º do art. 2º da Lei Federal nº 13.982/2020.

2. Posso comprar uma unidade HIS/HMP mesmo sem me enquadrar na faixa de renda?

Sim. A legislação permite a aquisição por investidores, desde que a revenda ou locação da unidade seja feita exclusivamente para famílias que atendam aos critérios de renda definidos. Isso vale tanto para HIS quanto para HMP.

3. Quais são as obrigações do investidor ao adquirir uma unidade HIS/HMP?

O investidor deve:

Destinar a unidade apenas a beneficiários enquadrados na faixa de renda;
Garantir que o aluguel não ultrapasse 30% da renda do beneficiário;
Exigir e arquivar a certidão de renda na forma exigida pela Secretaria Municipal de Habitação;
Cadastrar a destinação da unidade no sistema eletrônico da Prefeitura de São Paulo, tão logo disponibilizado;
Averbar na matrícula do imóvel a destinação para locação, se for o caso;
Incluir cláusula específica nos contratos de venda ou locação informando sobre as restrições legais;
Manter arquivados os comprovantes de pagamento de aluguel e documentação comprobatória da regularidade da destinação;
Não ceder gratuitamente o imóvel (nem em comodato);
Não realizar locação por curta duração (short stay), inclusive por meio de plataformas digitais;
Não utilizar a unidade como moradia.

4. Existe limite de valor para a venda da unidade?

Sim. Os valores máximos são fixados pelo Decreto nº 64.895/2026, corrigidos anualmente pelo INCC:

HIS 1: até R$ 276.102,20
HIS 2: até R$ 383.636,74
HMP: até R$ 537.672,71

5. Posso revender a unidade no futuro?

Sim, mas a revenda deve:

Respeitar o valor máximo permitido, atualizado pelo INCC;
Observar a destinação correta (venda ou locação apenas para quem se enquadra na faixa de renda ou investidores que cumpram as obrigações previstas).

6. O que acontece se as regras forem descumpridas?

A Prefeitura poderá aplicar:

Multas e sanções administrativas;
Cobrança de encargos urbanísticos e potencial construtivo adicional;
Tributos adicionais ou reclassificação da unidade.

7. Posso alugar a unidade por Airbnb ou plataformas similares?

Não. É proibida a locação por curta duração, também chamada de short stay (menos de 90 dias), conforme o art. 48 da Lei nº 8.245/1991 e a regulamentação municipal específica.

8. Posso ceder o imóvel gratuitamente (comodato)?

Não. A cessão gratuita, mesmo para alguém que se enquadre na renda, não é permitida.

9. Quais documentos preciso manter arquivados?

Certidão de renda do locatário ou adquirente;
Contratos com cláusulas obrigatórias sobre a destinação;
Comprovantes de aluguel e pagamentos;
Cadastro no sistema eletrônico da Prefeitura;
Averbação da destinação na matrícula (se locado).

10. Preciso incluir cláusulas específicas nos contratos de venda ou locação?

Sim. Os contratos devem informar de forma expressa todas as obrigações legais relacionadas à destinação da unidade, tais como:

A unidade está vinculada às regras de HIS ou HMP;
O comprador ou locatário precisa se enquadrar na faixa de renda;
O imóvel não pode ser usado de forma incompatível com a sua função social

11. O empreendimento pode obter o Habite-se mesmo sem comprovar a destinação?

Não. A emissão do Certificado de Conclusão (Habite-se) está condicionada à averbação da destinação das unidades para famílias enquadradas nas faixas de renda exigidas.

12. A Prefeitura pode tratar meus dados e dos futuros inquilinos?

Sim. O tratamento dos dados pessoais está autorizado com base na Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018), exclusivamente para fins de fiscalização da destinação da unidade.